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摘 要作者针对我国房地产经济泡沫做了一些理论和实践探讨,内容主要包括与房地产经济关系、房地产经济泡沫原因和危害性,并对控制房地产经济泡沫对策进行了全面分析.
所谓是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀,日益脱离实物资本增长和实业部门成长以及金融证券、房地产价格飞涨,投机交易极为活跃经济现象.寓于金融投机,造成社会经济虚假繁荣,泡沫破灭,导致社会震荡甚至经济崩溃.其实质有三个方面
房地产行业经济泡沫危害主要表现在以下几个方面.首先,没有对社会资源进行合理优化配置,了经济结构失衡.在房地产经济泡沫之前,房地产价格不断上升,使投资回报率在短期内迅速升高,对长期投资行为造成了很大,很多社会资源盲目进入房地产行业,在基础设置建设、服务产业和生产性产业之中,没有足够资金进行投入,阻碍了其它产业发展,导致了经济结构失衡.第二,房地产经济泡沫会对金融系统造成,了金融危机.由于在时期,很容易造成投机活动,提高了市场预期回报率,许多银行将贷款放入到房地产行业之中,扭曲了资金投入标准,没有履行监督功能,降低了整个银行体系防御功能,给金融机构造成了很多坏账和呆账,最终会导致房地产企业破产,使银行系统失灵,面临着经济危机.
中国将经历一定时期集中、大规模新城开发和旧城再开发,这是一个改善城市形象、重塑城市景观大好机会.也是防止房地产经济泡沫一条有效途径.房地产开发是应该突出项目个性和特色,但更要强调统一规划与整体协调,使新开发楼盘能与周围融为一体,不断完善城市景观.制定和完善城市片区开发景观规划,并排除干扰,切实付诸实施.
从整体上来看,我国房地产市场目前处于一种垄断竞争市场格局,因此,要制定合理产业政策,降低发展商退出壁垒,实施大规模企业购并和资产重组,不断提高房地产业市场集中度和产业竞争力.要降低上市公司房地产开发进入壁垒,增强发展商资本实力；要利用资本市场,通过收购、兼并,推进房地产企业资产重组和企业扩张；要通过多种途径促进本土企业扩张,尽快提高市场集中度；要推进房地产企业改制,实行产权结构多元化；要在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业市场准入条件,延迟销售许可证发放时间,征收土地闲置税和房地产空置税,促使无实力项目公司退出市场,有效控制房地产经济泡沫.
我国众多大城市房地产开发和市场销售状况短期内被市场认同、价格上涨、销售火暴项目较多,但线;时间、中长期不被市场淘汰、能够保值增值项目不多,楼盘缺乏历史文化价值和升值空间,甚至有项目清盘以后,价格便开始大幅下跌,发展商赚了大钱而买房者却陷了进去,对先前购房投资者极大打击.要真正防止房地产经济泡沫,就应该树立双赢引导房地产开发,以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化高度责任感,精心打造物业,贡献房地产精品,适市现代化发展要求.
在土地产权制度和土地市场培育上取得突破,全面盘活土地资产,建立健全土地批租市场,促进划拨土地使用权进入市场；通过立法,明确存量不动产划拨土地使用权使用期限,提高存量不动产划拨土地使用权年租金,使之与批租土地年地租成本相当；放宽划拨土地使用权进入市场条件,原则上制划拨土地使用权转让、入股、出租、抵押等,但上述行使不得超过土地使用期限,同时要承担缴纳地租义务；对于新增经营性土地使用权主要通过土地批租市场,实行土地出让,并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协议方式；培育土地二级市场,促进土地产权有效配置；不断开拓土地等不动产金融业务,运用金融机制促进土地产权流动.
房地产经济泡沫与经济增长趋势和经济波动紧密相关.要适应市场经济体制发展趋势和房地产业发展要求,建立健全房地产市场管理体制,实地产市场有效调控,防范房地房地产经济泡沫与经济增长趋势和经济波动紧密相关.要适应市场经济体制发展趋势和房地产业发展要求,建立健全房地产市场管理体制,实地产市场有效调控,防范房地
产市场风险；要建立地政、房政统一管理体制,土地资源、资产双重管理职能,实地产价值化管理.要加强城市规划管理和土地供应计划管理,通过有效控制土地投放量,合理调节房地产市场走势；要运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等,对房地产市场实行宏观调控.产市场风险；要建立地政、房政统一管理体制,土地资源、资产双重管理职能,实地产价值化管理.要加强城市规划管理和土地供应计划管理,通过有效控制土地投放量,合理调节房地产市场走势；要运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等,对房地产市场实行宏观调控.
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